Politik drängt Gewoba zum Kauf der Grohner Düne – bitte NICHT jetzt und NICHT für 70 Millionen!

Wow, fünf Monate vor der nächsten Bürgerschaftswahl erfreut uns die Politik mit einem Knaller-Thema: Die (mehrheitlich) städtische Gewoba soll die Grohner Düne kaufen. Spontan: BITTE NICHT – JETZT! Wie ich zu dieser Einschätzung komme, lesen Sie gerne im weiteren Verlauf des Blogs.

Die Meldungen der vergangenen Tage schienen sich zu überschlagen. Angeblich „kauft Gewoba“ die Düne. Dann hieß es, der Aufsichtsrat der Gewoba wolle den Kauf der 572 Wohnungen in der Grohner Wohnanlage beschließen. Dann wiederum sollte der Gewoba-Vorstand den AR informieren, dass man einen Blick auf die Wohnungen werfen wolle, usw.

Die Fakten: Auf der Grohner Düne (gegenüber vom Ex-„Haven Höövt“ und vom Vegesacker Hafen) , zwischen 1969 und 1973 erbaut, ist ein Gebäudetakt mit 572 Wohnungen. Der Komplex ist bis zu 16 Stockwerke (max. 55 Meter) hoch. Dort leben teilweise bis zu 2.000 Menschen. Die Grohner Düne gilt als sozialer Brennpunkt. Bis zu 90 Prozent haben einen Migrationshintergrund.

2014 hatte die Firma „Grand City Property“ (Zypern) die Wohnanlage von niederländischen Eignern gekauft. Angeblich für 22 Millionen Euro. Die GCP steht leider im Ruf, eine sogenannte Heuschrecke zu sein. Bedeutet im Regelfall: Billig kaufen, wenig bis nix am Objekt tun, später Kasse machen. Aktuell wird laut „butenunbinnen“ über einen Kaufpreis von 60 bis 70 Millionen Euro gesprochen. Jedenfalls soll es um eine Kaufpreishöhe gehen, die für die Gewoba alles andere als profitabel wäre.

Zumal für die Grundsanierung des angeblich heruntergekommenen Komplexes Kosten von zusätzlich locker 1.400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche fällig würden.

Aktueller Stand: Die Gewoba prüft in den kommenden Wochen alle verfügbaren Unterlagen der Property-Leute in einem sogenannten Due Diligence-Verfahren. Bedeutet: Gnadenlose Offenlegung der Bücher, des Gebäude-Zustandes inklusive „Güte“ des Mieter-Bestandes. Dazu gehört auch die Frage, wie viele Mitglieder eines Clans in der Anlage wohnen. Silvester 2019 dürfte die Bremer Polizei noch schlecht in Erinnerung haben: Damals standen ihr dort plötzlich rund 150 Menschen (jenes Clans?) – sagen wir mal – nicht friedlich gesinnt gegenüber. Vielmehr wurden aus der Gruppe heraus gezielt Böller auf die Beamten geworfen…

Die Gewoba hat sich vor vielen Jahren – intern – Richtlinien für Investitionen gegeben. Demnach müssen Investitionen der Aktiengesellschaft stets wirtschaftlich sinnvoll sein, sprich eine Rendite abwerfen. Während meiner Berufstätigkeit (bis Ende 2014) betrug der Satz 4 Prozent. Das mag heute weniger sein, aber auf jeden Fall lautet das Gebot eines jeden Gewoba-Geschäfts: Es muss wirtschaftlich sein.

Das bedeutet in praxi: Verlangen die Gesellschafter, dass die Wohnungsgesellschaft etwas kauft – zum Beispiel die Wohnanlage Grohner Düne – muss sich das Geschäft rechnen. Bei Zuschuss-Geschäften muss der Gesellschafter die Differenz tragen.

Womit wir bei der Fragen wären: Wem gehört die Gewoba eigentlich? Zu 75,10 Prozent der Stadt Bremen. Die Sparkasse Bremen hält 21,73 Prozent und die Weser-Elbe Sparkasse 3,17 Prozent.

Ich vermute, dass sich die beiden Sparkassen nicht missbrauchen lassen, mithin kein Geld zuschießen werden. Das drohende schlechte Geschäft würde nämlich – politisch – lediglich den Sozialdemokraten, Grünen und Linken nützen. Die möchten sich – unterschiedlich intensiv – gerne als soziale Retter der Grohner Düne präsentieren. Sie wollen, dass die Gebäude in Schuss gebracht werden, die Bewohner m/w sich bei vertretbaren Mieten gut und politisch umsorgt fühlen. Wie ich darauf komme? Speziell Sozis ätzten 2014 gegen den damaligen Bausenator Joachim Lohse (Grüne), weil er nicht dafür gesorgt hatte, dass die Stadt den Komplex mit Hilfe einer städtischen Gesellschaft von den Holländern gekauft hatte.

Mich erinnern die aktuellen drangvollen Kauf-Überlegungen an Osterholz-Tenever im Jahr 2004. Damals kaufte die Gewoba auf Geheiß der Politik mehrere vergammelte Hochhäuser in Tenever (mit einem Leerstand von rund 60 Prozent), riss einige Häuser komplett ab, sanierte aufwändig, vermietete den Komplex neu – und achtete auf eine gesunde soziale Mischung .

In Vegesack wird dies nicht möglich sein. Dort gibt es praktisch keinen Leerstand (so angespannt ist der Wohnungsmarkt zur Zeit). Für eine General-Sanierung der Gebäude würde man viele Ausweich-Wohnungen benötigen, in welche die Mieter vorübergehend ziehen könnten. Nach Sanierung und Rückzug müssten dieselben Mieter wie heute akzeptiert werden. Eine sozial passendere Neu-Mischung wäre nahezu unmöglich.

Möglicherweise kommt Bremen ja doch noch – deutlich günstiger – an die 572 Wohnungen heran. GCP dürfte die Wohnung 2014 zu einem sehr guten Zinssatz (von schätzungsweise 1, höchstens 1,5 Prozent) finanziert haben. Sobald die (vermeintlich aufgenommenen) Kredit-Fristen auslaufen und Hypotheken prolongiert werden müssten, könnte sich das Objekt (das dem Vernehmen nach als eigenständige Einheit geführt wird) zu den heute üblichen Zinsen (4% und mehr) plötzlich nicht mehr rechnen. In einem solchen Fall könnte man die Gebäude für deutlich weniger Geld (als aktuell angeblich gefordert) erwerben. Wer verkaufen muss, kann nicht so viel fordern…

Die Frage ist: Wollen speziell die Sozialdemokraten den Deal nun ums Verplatzen vor der Bürgerschaftswahl zustande bringen? Oder schaffen sie es, genügend Geduld/Zeit aufzubringen? Leider handeln Politiker nicht stets rational.

Fest steht: Je mehr Politiker bei dem Thema drängeln, um so größer dürften die Erwartungen von „Grand City Property“ auf einen strammen Verkaufserlös werden.

Munter bleiben!

Herzlichst

Ihr Axel Schuller

Noch eine Bitte um Beachtung: Im Blog bremensogesehen.com steht nunmehr (seit 15.12.22) auch eine Gegenüberstellung der Aussagen von Bausenatorin Dr. Maike Schaefer (Grüne) und teilweise heftigen Gegen-Äußerungen der privaten Bremer Wohnungsbauer (ARGE) zum Thema „Bremer Bau-Standard“. Prädikat: Lesenswert! Können Sie sich ja als Wochenend-Lektüre „zur Seite legen“ 🙂

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