Wohnungsbau – Bremst die Bürokratie die Idee vom „Bremer Weg“ aus?
Ein Thema, zwei Veröffentlichungen – dazwischen eine gedankliche Strecke länger als die berühmte Golden Gate Bridge. Da erzählt Bremens neuer Senatsbaudirektor Arend Bewernitz dem WK, weshalb in der Hansestadt ein Drittel weniger Wohnungen als 2024 gebaut worden seien: Zinsen, Baukosten, „Krisenlagen in der Welt“ – was man sich halt so an Dauer-Ausflüchten ausdenken kann. Und dann stößt man auf einen Beitrag im Magazin der Bremer Wohnungswirtschaft und denkt: Ey, einer von beiden sollte sich wohl besser auf die Suche nach den wahren Gründen begeben…
Liebe Leserschaft, bremensogesehen macht heute mal „auf faul“. Muss aber nicht schlecht sein. Denn ich biete Ihnen exklusiv eine – den meisten von Ihnen – unbekannte Erkenntnisquelle an. „BAUEN in und um Bremen“ heißt das Magazin der „ARGE Freier Wohnbau“. Die renommierten Mitgliedsfirmen nenne ich am Schluss des heutigen Blogs.
Kommen wir zum lahmenden Wohnungsbau
Monatelang haben ungezählte Menschen in Aus- und Unterausschüssen und schließlich sogar in einer Senatskommission des Bürgermeisters nach dem neuen „Bremer Weg“ gesucht.
Zentrale Aufgabenstellung: Wie kann man schneller und billiger bauen?
Ziel: Endlich mehr Wohnungen herstellen. Und jetzt, 12 (!) Monate danach, fasst ein Kommentator in jener ARGE-Zeitschrift den Stand der Dinge regelrecht vernichtend zusammen:
„Der Grundgedanke des „Bremer Wegs“, zwischen der Bauwirtschaft und den Vertretern/Ansprechpartnern der Stadt gemeinsame Lösungen zur Reduzierung der Baukosten zu finden und Einsparungs- und Optimierungsvorschläge zu berücksichtigen, ist bei den meisten Mitarbeitern der Stadt noch gar nicht präsent. Teilweise fehlt es hier auch an der rechtlichen Umsetzung innerhalb der Fachbehörden oder an der erforderlichen Dienstanweisung der Abteilungsleiter an die „Arbeitsebene.“
Anders ausgedrückt: Bausenatorin Özlem Ünsal, ihr Staatsrat Dr. Ralph Baumheier und auch Bürgermeister Dr. Andreas Bovenschulte (allesamt SPD) suchen die Nähe zur Bauwirtschaft, wollen Bewegung in den Laden bringen – aber der Apparat bockt. Nach dem Motto: Ist uns doch egal, wer unter uns Senatorin ist.
Der Kommentar von Marco Meyer, Geschäftsführer des Arge Mitglied-Unternehmens „buhlmann Immobilien“ in der ARGE-Mitglieder-Zeitschrift endet – aus meiner Sicht – geradezu niederschmetternd:
„Aus aktuell laufenden Gesprächen mit der Stadt berichten ARGE-Vertreter, dass Ansprechpartner der Fachbehörden weiterhin überwiegend an den bisherigen Anforderungen und „Vorgehensweisen“ festhalten. Unter anderem werden Anfragen zur Erleichterung bestehender Regelungen in Bebauungs-Plänen oder in städtebaulichen Verträgen mit „teuren“ Gestaltungsvorgaben zur Gebäudearchitektur nur sehr zögerlich behandelt. Zudem sind weiterhin extrem lange Abstimmungszeiträume die Regel. Diese Vorgehensweise verhindert damit ebenfalls, die Baukosten zu reduzieren und ein Wohnungsbauprojekt in der jetzigen schwierigen Baukonjunktur kurzfristig zur Umsetzung zu bringen. Im Ergebnis muss festgestellt werden, dass eine spürbare Reduzierung der Baukosten bisher nicht eingetreten ist (…)“
Sehr geehrte Frau Bausenatorin Ünsal, vielbeschäftigter und aktuell Japan-Reisender Bürgermeister Dr. Bo. – hören Sie die Signale?
Merken Sie, wer Sie da gerade der Lächerlichkeit preisgibt?
Wollen Sie sich das wirklich gefallen lassen?
Genauso schlimm, wenn jetzt auch nicht Bestandteil des ARGE-Kommentars: Ähnlich gestrickte „Verhinderer“ sitzen nach meinen Informationen im Umweltressort von Senatorin Dr. Henrike Müller (Grüne). Dort will man am liebsten an fast allen Bremer Regelungen – und liegen sie noch so weit oberhalb des Bundes-Standards – festhalten.
In diesem Zusammenhang: Ein dreifachend donnerndes HOCH auf Ex-Multi-Senatorin Dr. Maike Schaefer, die in der Vergangenheit den Bremer Baustandard (mit Zustimmung der rot-grün-roten Senats!) in bislang unerreichte Höhen getrieben hatte. 🙁
Solange Behördenmitarbeiter selbst mit passiven Widerstand derart erfolgreich sind, wird sich in den Behörden an den Abläufen, Genehmigungen und letztlich an den Kosten wohl nix ändern.
Und wer mir jetzt bspw. nackte Übertreibung unterstellen will, dem empfehle ich (u.a.) zwei Grundstücke zur eigenen „Begutachtung“: Viohl-Baumarkt in Borgfeld und Ex-Alecco-Laden in der Bismarckstraße. An beiden Stellen wollen Bauherren seit mehreren Jahren Wohnungen erstellen – und es passiert nichts. Erkundigen Sie sich mal nach der Rolle der Baubehörde.
Munter bleiben!
Herzlichst
Ihr Axel Schuller
Anhang: Wie eingangs versprochen hier die Liste der ARGE-Mitgliedsunternehmen: Detlef Hegemann, nordbau, ASSET, HO Immobilien, PARC Bau, bauatelier nord, IMOGRUND und Domino, PROCON Gruppe, BAUGRUND, Gebr. Rausch Wohnbau, BREBAU, kathmann, Von Rahden Wohnbau, Bremische Volksbank Immobilien, KOENEN Bau, Sparkasse Immobilien Bremen, buhlmann Immobilien, M Projekte, SPECHT Gruppe, JUSTUS GROSSE, Müller & Bremermann, WESER WOHNBAU, GWB, Niendorf Immobilien und Zech Immobilien.
Richtig bemerkt: Der „Gebiets-Dominator“ Gewoba fehlt. Mögliche Erklärung: Das größte Bremer Unternehmen gehört Bremen zu 75,1 Prozent. Die BREBAU indes, mittlerweile sogar zu 100 Prozent im Staatsbesitz, ist wohl einfach Mitglied geblieben.
P.S.: Liebe Leserschaft noch ein Verständnis-Hinweis: Politiker (und zuweilen auch Journalisten) haben 2024 über die gestiegene Zahl von „Baugenehmigungen“ gejubelt. Genehmigungen sind das eine, gebaute Wohnungen etwas völlig anderes. Deren Errichtung bzw. Nicht-Errichtung hängt letztlich auch von den kostenintensiven Rahmenbedingungen ab. Und um die scheint es in Bremen weiter schlecht bestellt zu sein. Noch führt der „Bremer Weg“ nicht auf die Lichtung der Zuversicht. Leider!
P.P.S.: Der sonntägliche Gastkommentar von Arno Gottschalk hat ein wahres Kommentar-Feuerwerk ausgelöst. Nachlesen lohnt sich hundertpro.
(Un)bezahlbarer Wohnraum? Das Thema ist in Bremen seit jeher ein besonderes – und die Verlogenheit insbesondere auch im Rückblick auf die ewige Regierungspartei ist ziemlich hoch: https://www.findorff-gleich-nebenan.de/der-stadist/folge-8-ich-sehe-nichts-was-du-nicht-siehst/ …aber danke, es nun auch hier Wellen schlägt.
Sensationell. Es entspricht leider alles der Wahrheit. Als planender Architekt empfinden wir die Baubehörde wie selbstherrliche Götter die fern ab der Realität und normalen Arbeitszeiten über das Glück der Investitionen der Antragsteller entscheiden. Wenn sie überhaupt entscheiden.
Jetzt können wir nur hoffen, dass sich die Planungs- und Genehmigungsverfahren von Herrn Meyer, dem Berichterstatter der ARGE FREIER WOHNBAU, nicht auf unerklärliche Weise kostenerhöhend verzögern.
Wer in Bremen im Geschosswohnungsbau investiert, ist mit dem Klammerbeutel gepudert: Die Kostenmiete in den guten Lagen liegt bei 19 Euro pro m2, gleichzeitig liegen die Mieten für Bestandsobjekte bei 12 Euro fest. Die Mietpreisbremse beeinflusst den Markt auch für Neubauten. Damit wird die kostendeckende Vermietung neuer Objekte fast aussichtslos, die Nachfrage konzentriert sich auf den bis 2014 fertiggestellten Bestand. Markteingriffe des Gesetzgebers führen zwangsläufig zum Einbruch im Neubau, und daran ändern auch die „kosmetischen“ Eingriffe des „neuen“ Bremer Weges nichts. Und der Bestand an Altbauten wird nicht saniert (wir haben die schlechteste Energieeffizienz der Republik im Wohnungsbestand), weil die Deckelung der Mietpreisbremse eine kostendeckende Umlage auf die Mieter nicht zulässt.
In wohlmeinender sozialpolitischer Absicht wird das Kind mit dem Bade ausgeschüttet, weil das Gedächnis der Politik kurz ist: Wie regulierte Mietmärkte aussehen, konnte man 1989 in Ostberlin besichtigen.
Sehr geehrter Herr Schuller,
vielen Dank für Ihren Beitrag, der ein wichtiges und drängendes Thema aufgreift. Erlauben Sie mir, einige Gedanken und Perspektiven aus Sicht des BFW Landesverbandes Niedersachsen/Bremen zu ergänzen, denn die Herausforderungen im Wohnungsbau in Bremen erfordern eine differenzierte Betrachtung und vor allem: gemeinsame Lösungen.
Die ARGE freier Wohnbau sowie die in Ihrem Beitrag genannten Mitgliedsunternehmen sind Mitglieder im BFW Landesverband Niedersachsen/Bremen e.V. Wichtig zu erwähnen ist: Die GEWOBA, die GEWOSIE und die Bremer Wohnungsgenossenschaften sind im VdW – dem Verband der norddeutschen Wohnungswirtschaft – organisiert. Beide Verbände verfolgen letztlich dasselbe Ziel: mehr bezahlbaren Wohnraum für die Menschen in Bremen.
Wir haben uns gemeinsam mit Senatorin Özlem Ünsal auf den Weg gemacht, den „Bremer Weg“ zur Kostenreduktion im Wohnbau zu etablieren. Dieser Weg stellt eine entscheidende und positive Kehrtwende dar. Wie ich in meinem Buch „Bauturbo jetzt!?“ ausführlich darlege, ist der Bremer Weg „die späte, aber richtige Einsicht, dass der beste Klimaschutz im Gebäudesektor nichts nützt, wenn sich niemand mehr das Bauen leisten kann.“ Er ist ein „Beispiel dafür, dass Politik dann erfolgreich ist, wenn sie nicht von oben herab diktiert,
sondern im Dialog mit den Betroffenen gestaltet.“ Frau Ünsal hat hier nicht nur inhaltlich, sondern auch in der politischen Kultur einen notwendigen Kurswechsel vollzogen.
Dass es in der praktischen Umsetzung noch hakt, ist unbestritten. Die ehemalige Senatorin Dr. Maike Schaefer hat in ihrer Amtszeit mit dem sogenannten „Bremer Standard“ hohe Hürden aufgebaut und ihre Leute in entscheidenden Stellen installiert, die naturgemäß auch nach ihrer Abwahl noch aktiv sind. Die Strukturen und Denkmuster, die in dieser Zeit in den Fachbehörden verankert wurden, lassen sich nicht über Nacht auflösen. Es braucht Zeit und beharrliche Arbeit, um eine echte Ermöglichungskultur in den Amtsstuben zu etablieren.
Dass es auch heute schon positive Beispiele gibt, zeigt das Steingut-Quartier in Bremen-Grohn. Wie Herr Nagel von PROCON und Herr Mosel von M-Projekt in ihrem Vortrag beim 44. BFW Forum Hannover eindrucksvoll dargelegt haben, ist durch eine partnerschaftliche Zusammenarbeit und ein Umdenken aller Beteiligten eine wirtschaftliche Realisierung von Wohnraum möglich – auch unter schwierigen Rahmenbedingungen. Effizienz in der Planung, suffiziente Konzepte und ein konstruktiver Dialog mit der Verwaltung sind hier die Schlüssel
zum Erfolg.
Wir dürfen zudem nicht vergessen, dass die Vereinbarungen aus dem „Bremer Weg“ noch weitere Hürden nehmen müssen – insbesondere auf Bundesebene im Baugesetzbuch, im Mietrecht und im Bauvertragsrecht. Das macht die Aufgabe nicht leichter, aber es zeigt, dass wir auf allen Ebenen gemeinsam aktiv sein müssen.
Daher halte ich ein pauschales Draufschlagen auf die aktuelle Politik für wenig zielführend. Was wir jetzt brauchen, ist kein Gegeneinander, sondern ein konstruktives Miteinander – zwischen Bauwirtschaft, Verwaltung, Politik und allen Verbänden, die in Bremen für den Wohnungsbau stehen.
Mein Appell lautet daher: Lassen Sie uns die Gräben überwinden und pragmatisch zusammenarbeiten. Die Bürgerinnen und Bürger in Bremen brauchen dringend bezahlbaren Wohnraum. Nur wenn alle Beteiligten – BFW, VdW, Genossenschaften, Verwaltung und Politik – an einem Strang ziehen, werden wir die Wohnungsbaukrise wirklich meistern.
Ich halte zudem ganz persönlich den Kommentar zum aktuellen Senatsbaudirektor Arend Bewernitz für unangebracht. Er ist seit Anfang Februar im Amt und darf aus meiner Sicht auch die Zeit haben, sich wirklich einzuarbeiten. Dazu stehe ich im engen Dialog mit ihm – er war auch beim Hannover-Forum mit dabei und hat sich viel Zeit genommen, um sich mit den Unternehmern auszutauschen. Diesen Weg wird er, wie er selbst sagt, fortsetzen.
Ich kann aber den Frust, den einige Unternehmer haben, verstehen. Denn Jahrzehntelang hat sich in Bremen nichts getan – allen Warnungen zum Trotz. Immer wieder wurden die privaten, mittelständischen, inhabergeführten Unternehmen hingehalten und teilweise auch vorgeführt. Frau Dr. Schaefer war eine Meisterin darin. Die Investoren wurden mit Aufgaben, die ihnen gar nicht zustehen, in die Zange genommen. Plötzlich waren Erschließungen, Kindergärten, ja sogar Schulen Bestandteil von städtebaulichen Verträgen und das Amt für Straßenwesen hat sich mehr oder weniger selbstständig gemacht und oftmals die Errichtung von Zufahrten zu den Baustellen unsäglich teuer gemacht. Wir haben auch immer wieder die Rolle der Feuerwehr angesprochen, die eine aus unserer Sicht nicht vorgesehene Rolle in der Beurteilung von Brandschutz einnimmt. Die Feuerwehr ist KEIN Sachverständiger. Ja, es gibt viele Unstimmigkeiten aber wir erleben gerade von der Seite der Senatorin eine Aufmerksamkeit und vor allem ein Problembewusstsein, wie es in der Vergangenheit nicht erlebt wurde. Wir, der Vorstand und die Geschäftsführung des BFW Landesverbandes Niedersachen/Bremen gehen den Weg: Kommunikation statt Konfrontation. Dafür haben wir den Vorstand erweitert und freuen uns, das wir mit Markus Menjacki einen kompetenten Kenner der Bremensien im Bau im Vorstand haben.
Mit freundlichen Grüßen
David Jacob Huber
BFW Landesverband Niedersachsen/Bremen e.V.
http://www.bfw-nb.de
Lieber Herr Huber, in einigen Punkten möchte ich sie vollumfänglich unterstützen. U.A. In der Ansicht, dass die Bremer Feuerwehr mit einer Vielzahl zum Teil unfassbaren Auflagen wie eine „ Verhinderungseinheit“ wirkt. Deren Aspekte des „Brandschutzes“ sind schon manchmal grotesk. Aussage eines in Hamburg ansässigen Projektentwicklers im Rahmen der dann final gescheiterten Pläne: „Bremer Baubehörde und Feuerwehr tue ich mir nicht an“! Ist das der Grund, warum so wenig überregionale Entwickler in Bremen unterwegs sind?
Den von Ihnen vorgeschlagenen Weg der einvernehmlichen Überwindung bestehender Gräben kann ich aus Sicht der hiesigen Unternehmen verstehen (wer macht sich die Baubehörde schon zum Feind, wenn er davon abhängig ist), aber es bedarf klarer unmissverständlicher Direktiven vom Senat und Bürgermeister, was sie von ihren Behörden und deren Mitarbeitern erwarten! Sonst ändert sich auch in den nächsten Jahre nichts.
Lieber Herr Meyer-Vierow – vielen Dank für Ihre Unterstützung. Ja, wer macht sich schon gerne das Bauamt zum Feind? Es gibt einige Unternehmer, die das getan haben und die Folgen tragen. Das ist Fakt. Und genau deshalb gibt es „Verbandsfuzzis“ wie mich, die auch mal Klartext reden dürfen. Aber das mache ich lieber im vertraulichen Gespräch und unter vier Augen. Öffentliches „Aufeinander einschlagen“ bringt nichts – niemanden. Die Senatorin war z.B. zu einem Unternehmerfrühstück, das wir in der Überseestadt durchgeführt haben, zu Gast und dort wurde Tacheles geredet. Aber Sie kennen ja auch das Bremer Beamtenrecht und wissen, wie wenig Durchgriffsmöglichkeit eine Senatorin hat. Dass wir schnell handeln müssen, das ist keine Frage sondern eine Feststellung. Denn sonst gehen die Unternehmen, die noch verblieben sind, entweder in Insolvenz oder ins benachbarte Niedersachsen. Und Mitarbeiter verschwinden, gehen in andere Branchen und kommen nie wieder zurück. Die Lage ist dramatisch – da bin ich voll mit dabei. Und gerade deshalb ist es jetzt an der Zeit, einen Dialog zu führen und gemeinsam um Lösungen zu ringen und – wie ich in meinem Buch schreibe – die Befürworter der Veränderungen fördern und unterstützen und die Gegner durch die geschaffenen Fakten mitzunehmen. Jedoch – die Geister, die Dr. Schaefer rief und installiert hat sind mächtiger und stärker als wir annehmen. Solange das Klima wichtiger ist als gesunder und bezahlbarer Wohnraum, solange wird der gordische Knoten nicht gelöst werden können.
@ Herr Huber: Der Dialog wurde schon geführt. Mit hohem Zeitaufwand. Weder Ihr Buch noch ein neuer Dialog lässt ein positives Ergebnis erwarten. Das würde Posten in der Verwaltung gefährden, weil Entbürokratisierung zwingend damit verbunden ist. Der Bericht der ARGE FREIER WOHNBAU spricht für sich. Nachweisbar kostet Bürokratie in Bremen etwa 1/3 des Kaufpreises im Wohnungsbau. Das wurde hier schon vor Monaten unwidersprochen nachgewiesen. Senatorin und Bürgermeister mögen die besten Absichten haben das ändern. Aber wie, wenn das Beharrungsvermögen des Apparats stärker ist als der politische Wille? Beamter ist man auf Lebenszeit. Baupolitiker nur bis zur nächsten Wahl.
Verehrter Herr Strohmann, für den Fall, dass Sie mitlesen: Genau die in diesem Thread beschriebenen Kalamitäten meinte ich in meinem Kommentar zum Blogbeitrag vom 21.05.26. Was einer Frau Ünsal passiert – ihre nachgeordneten Behörden pfeifen auf ihre Neuausrichtung der Bremer Bauvorschriften und halten die Standards ihrer glücklosen Vorgängerin hoch -, würde einem CDU-Senator mindestens genauso passieren.
Die besondere Macht der Bremer ÖD-Mitarbeiter beruht vor allem auf dem Recht des BR nahezu überall mitreden und bestimmen zu dürfen, wo üblicherweise das Direktionsrecht des AG gilt. Nur so kann man sich als ÖD die geschilderte Renitenz erlauben. Wird man von seinem Vorgesetzten zu deutlich auf dessen Anspruch auf Umsetzung seiner Anweisungen verwiesen, muss man nur zum BR laufen und sich über den Führungsstil beschweren. Schon ist der BR auch in der jeweiligen Sachfrage mit im Boot.
Wie auch immer: Ihre Partei müsste dieses Thema offensiv im Wahlkampf vertreten: Wird Bremen von der Bürgerschaft und dem Senat regiert oder von den Bediensteten des ÖD und ihrem PR? Und bedarf es hier nicht einer deutlichen Stärkung der exekutiven Befugnisse der Senatoren?
Es wir nichts nutzen, dieses Thema erst im nächsten Wahlkampf aufzubringen. Dafür bedarf es einer langfristigen und strategisch geplanten Kampagne mit Crescendo, wenn es wirklich durchdringen soll. Gelegentliche Berichte bei Bubi im WK, die sich dem Thema ohnehin nur widerwillig nähern würden, nicht.
P.S.: Eine Verbündete müssten Sie schon haben. Meiner mehr als vagen Erinnerung nach stand Frau Schäfer noch als Fraktionsvorsitzende ihrer Partei dem Umfang der Bremer Mitbestimmung kritisch gegenüber.
Sehr geehrter Herr Grabbe,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Er trifft einen Nerv, der in der aktuellen Debatte leider allzu oft getroffen wird. Ich möchte jedoch einige Punkte sachlich einordnen, weil ich glaube, dass eine differenzierte Betrachtung hier wichtiger ist als das Schüren von Misstrauen.
Zum Vorwurf der Bürokratie und den Kosten
Die Behauptung, dass ausgerechnet die *Bremer Bürokratie* den Wohnungsbau um ein Drittel verteuert, ist so pauschal nicht haltbar. Die
wesentlichen Kostentreiber im Wohnungsbau – Energieeffizienzstandards, Schallschutz, Barrierefreiheit, Brandschutz, Stellplatzpflichten –
sind in weiten Teilen durch Bundesrecht und EU-Recht vorgegeben. Die Bremische Landesbauordnung muss sich an diesen übergeordneten Rahmen halten. Ein Bundesland allein kann diese Normen nicht einfach außer Kraft setzen.
Wo die eigentlichen Fehler gemacht wurden
Die Weichen für die heutige Situation wurden nicht von der amtierenden Senatorin Özlem Ünsal gestellt. Sie wurden in den Jahren 2011 bis
2023 gelegt – unter den Senatoren Joachim Lohse (2011–2019) und Dr. Maike Schaefer (2019–2023), beide Bündnis 90/Die Grünen. Senator Lohse etablierte in seiner achtjährigen Amtszeit eine stark ökologisch ausgerichtete Baupolitik, die zwar in Teilen sinnvoll war, aber auch Strukturen und Verwaltungskulturen prägte, die bis heute nachwirken. Dr. Maike Schaefer setzte dann im November 2022 mit dem sogenannten „Bremer Standard“ noch einen drauf: Klimaneutralität bis 2038, verpflichtende EH-40-Standards für alle Neubauten, umfangreiche Mobilitäts- und Grünauflagen – alles beschlossen in den Senatszimmern, ohne echte Einbindung der Bauwirtschaft. Das Ergebnis war ein Regelwerk, das in der Praxis kaum wirtschaftlich umsetzbar war und das Bauen in Bremen noch teurer und schwieriger
machte.
Frau Schaefer trat nach der Bürgerschaftswahl 2023 zurück. Ihre Nachfolgerin Özlem Ünsal hat seitdem eine bemerkenswerte Kehrtwende eingeleitet: der „Bremer Weg“ – entwickelt im offenen Dialog mit der Bauwirtschaft, den Kammern, der Wissenschaft und der Verwaltung.
Über 200 Vorschläge wurden diskutiert, ein modularer Baukasten mit einem Einsparpotenzial von rund 1.250 Euro pro Quadratmeter erarbeitet. Das ist kein Lippenbekenntnis, das ist politischer Mut.
Zur Frage des Vertrauens und des Dialogs
Genau deshalb halte ich es für kontraproduktiv, wenn jetzt – in einer Phase, in der sich endlich etwas bewegt – Misstrauen gesät wird. Die Sorge, dass laufende Genehmigungsverfahren sich „auf unerklärliche Weise kostenerhöhend verzögern“ könnten, mag menschlich verständlich sein. Aber sie ist als öffentlicher Kommentar nicht hilfreich. Sie unterstellt einer Verwaltung, die gerade dabei ist,
umzulernen, bösen Willen – und das schadet dem Dialog, den wir dringend brauchen.
Wir haben gemeinsam mit der Senatorin diesen Weg begonnen. Positive Beispiele wie das Steingut-Quartier in Bremen-Grohn zeigen, dass es geht, wenn alle Beteiligten konstruktiv zusammenarbeiten. Was wir jetzt brauchen, ist nicht Konfrontation, sondern Kommunikation. Nicht Misstrauen, sondern Miteinander. Denn am Ende geht es nicht um politische Punkte – es geht um Menschen, die in Bremen dringend eine bezahlbare Wohnung brauchen.
Mit freundlichen Grüßen
David Jacob Huber
BFW Landesverband Niedersachsen/Bremen e.V.
Das ist eine Phantomdiskussion, wie viele Spitzen-Politiker in Bremen sind eigentlich selbst Vermieter und profitieren von der prekären Lage?
Die Herstellungskosten (ohne Grundstück) liegen im Median bei ca. 3.500–4.600 €/m² (Spanne 2.800–8.000+ € je nach Ausstattung, Lage und Anforderungen). Die Gesamt-Investitionskosten (inkl. Grundstück) liegen im Median bei ca. 5.000–5.500 €/m² für Großstädte. Bremen liegt da eher im unteren Bereich.
Ich glaube Kay Middendorf, wenn er sagt:
„Die Kostenmiete in den guten Lagen liegt bei 19 Euro pro m², gleichzeitig liegen die Mieten für Bestandsobjekte bei 12 Euro fest.“
Ja, aber die Einkommen sind ja sogar eher rückläufig – da müssen mittelfristig auch die Mieten runter.
Laut „Grok“ setzen sich die Kosten wie folgt zusammen:
Bauwerkskosten liegen bei ca. 80 % der Herstellungskosten und mit Abstand der größte Block.
– Rohbau (KG 300 – Baukonstruktionen): Tragwerk, Gründung, Decken, Dach, Fassade → typisch 30–40 % der Bauwerkskosten (ca. 1.100–1.500 €/m²).
– Technischer Ausbau (KG 400): Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro, Aufzüge etc. → oft 50–60 % der Bauwerkskosten (stärkster Treiber durch GEG, Barrierefreiheit und Brandschutz).
Baunebenkosten (KG 200 + 700): ca. 450–550 €/m² (im Beispiel ca. 533 €/m²). Das sind ca. 12–15 % der Herstellungskosten. Hier sind Planung, Genehmigungen, Bauleitung, Gutachten etc. enthalten. Deutschland hat hier vergleichsweise hohe Werte.
Die Zielmiete müsste bei 8 €/m² liegen, denn wir reden darüber, dass Wohnungen für eher ärmere Teile der Gesellschaft fehlen. So viel kann man nicht einsparen – selbst wenn man wie in Paraguay bauen würde.
Die einzige Lösung ist, dass der Staat selbst bauen lässt und die Wohnungen weit unter seinen Kosten am Markt platziert. Ich sehe schon vor meinem inneren Auge, wie einige Leser jetzt vor dem Herzinfarkt stehen oder ein Kruzifix an den Bildschirm quetschen. Aber ma muss das Problem nur mal zu Ende denken. Die aktuellen Unterkünfte in dauerhaft angemieteten Hotels für die „Neubürger“ sind viel, viel teurer.
@T.Büchse: Bitte googeln Sie einmal „teurer als geplant“. Dann erledigt sich die Idee staatlichen Wohnungsbaus von selbst. Unwidersprochen blieb dagegen bisher die mit exakten Zahlen belegte, in bsg veröffentlichte, Berechnung dass staatliche Kosten Wohnungsbau um ca. 1/3 verteuern. Solange nicht gründlich gegen beamteten Gruppendruck reorganisiert wird werden Marktzwänge, auch wenn sie auf politischer Ebene erwünscht sind, kaum etwas ändern. Allein die Idee des Beamtentums setzt schon den Markt ausser Kraft. Ohne Personalveränderung bearbeiten die gleichen Referate von 200.000 bis 600.000 im Jahr. Jede Firma mit dieser Personalauslastung ohne Anpassungsmöglichkeiten wäre schon längst pleite.
Herr Büchse, ich gehöre zu den Lesern, bei denen Sie sich sorgen, sie könnten einen Herzinfarkt bei der Lektüre Ihres Posts bekommen. Bei mir hat es nur für einen Blutdruckanstieg gereicht und zwar bei Ihrer Behauptung, die Mieten müssten eher runter, da die Einkommen auch fielen. Die einzige belastbare Studie, die ich dazu gefunden habe, stammt von Haus und Grund und bezieht sich auf die Jahre 2015-2020. Ich zitiere aus dieser Studie:
„Wohnen zur Miete ist in fast allen Kreisen und kreisfreien Städten bezahlbarer
geworden. Das ist das zentrale Ergebnis einer Haus & Grund-Studie, die Löhne mit
Bestands- und Neuvertragsmieten zwischen 2015 und 2020 vergleicht. Während die
Löhne im Bundesdurchschnitt um 11,3 Prozent stiegen, erhöhten sich die
Bestandsmieten im selben Zeitraum um 6,0 Prozent und die Neuvertragsmieten um 6,6
Prozent. Die Debatte über steigende Mieten wird mitunter sehr hitzig geführt. Dabei werden Daten und Fakten oft sehr gezielt ausgewählt, um der gewünschten Wahrnehmung Geltung zu verschaffen. So wird immer wieder versucht, eine vermeintliche Mietenexplosion mit den
Angebotsmieten der einschlägigen Immobilienportale nachzuweisen. Ein differenziertes Bild mit Bestandsmieten und tatsächlichen Neuvertragsmieten bleibt dabei außen vor. Genauso verhält es sich mit geeigneten Vergleichsgrößen, wie etwa der Lohnentwicklung.“
Jetzt kann es sein, dass sich der Trend seitdem völlig umgedreht hat. Das wäre dann zu beweisen.
@Karl Grabbe Die Sache hat mehrere Ebenen. Die eine ist „teurer als geplant“, eine andere ist, dass es zu keinem Zeitpunkt in der Geschichte möglich war, Wohnungen im unteren Preissegment zu marktgerechten, gewinnorientierten Bedingungen zu bauen.
Man könnte auch eine neue Wohnungsbaugenossenschaft gründen, um die alten, eher korrupten Strukturen nicht am Hals zu haben. Aber der Staat müsste die Aktivitäten wahrscheinlich subventionieren. Sonst wird das einfach nicht passieren, weil man damit keinen Blumentopf gewinnen kann. Wichtig wäre dass man nicht anfängt private Erträge zu subventionieren.
Ich bin mir nicht sicher, welcher Wirtschaftssenator mal gesagt hat, dass man mindestens 10–20 % mehr Bürofläche braucht als der tatsächliche Bedarf ist, damit der Markt funktioniert. Das gilt sicherlich auch für Wohnraum. Kein Vermieter mit Altbestand hat daran allerdings ein Interesse, weil die Miethöhe dann unter Druck kommt.
Zu „teurer als geplant“ könnte ich ein ganzes Buch schreiben – zumindest auf Basis meiner Erfahrung in der Industrie. Das wird von der öffentlichen Hand natürlich noch spektakulär getoppt. Die Ursachen dafür sind im Prinzip bekannt und könnten abgestellt werden, es fehlt jedoch am Erkenntnisinteresse. Das würde hier allerdings zu weit führen.
Übrigens kommen diese teuren Bauvorschriften – wie fast alle Normen – von Industrie-Lobbyisten und waren ursprünglich dazu gedacht, Markteintrittsbarrieren für neue Wettbewerber zu errichten. Wenn sich dieser ARGE-Lobbyverein nun beschwert, ist das nicht ganz ehrlich. Ich glaube allerdings gerne, dass man in den Amtsstuben zum „italienischen Streik“ neigt. Vielleicht würde ein Senat mit anderen als den üblichen Parteien das mal mit der Kettensäge angehen.
@Hartmut Paul „Das wäre dann zu beweisen“ – Das tue ich gerne.
Unten finden Sie einen Link zu meinem Telegram-Kanal. Dort zeige ich eine Statistik, welche die Entwicklung des Pro-Kopf-BIPs, der Durchschnittslöhne und der Durchschnittsrenten gegenüberstellt. Die Löhne sind von 205 % auf 201 % gefallen (auf Basis von 1970).
Was dabei nicht berücksichtigt ist, ist der Anstieg der Bürgergeld-Empfänger von 2,7 auf 5,5 Millionen Menschen.
Die Mieten sind laut Grok von ca. 6,80–7,00 € auf ca. 9,50–11,80 € (je nach Quelle) gestiegen – das entspricht einem Plus von ca. 57 % seit 2015.
https://t.me/FreiHB/2430
@Torsten Büchse: Preiswerte Häuser ohne Subvention wurden schon ungefördert gebaut und gut verkauft als Zins+Tilgung bei 14% lagen. Dazu braucht es nicht den Staat sondern eine Zielvorgabe der Politik für die Behörden den Bau zu erleichtern statt immer neue verteuernde Forderungen zu stellen. Die DIN-Normen verhindern ausreichend dass preiswert = billig ist. Aber auch die Normen unterliegen dem verteuernden Einfluss einer Lobby für deren Auftraggeber zusätzliche Kosten aus Mehrverbrauch Einkommen sind. In 55 Jahre alten preiswerten Häusern leben nocht heute zufriedene Bewohner.
@Karl Grabbe Die DIN-Normen kommen nicht vom Staat sondern von der Industrie, glauben Sie das nicht?
https://www.din.de/de/ueber-normen-und-standards/din-norm/normungsprozess
Sie schreiben: „Preiswerte Häuser ohne Subvention wurden schon ungefördert gebaut und gut verkauft …“ Wann war das, in den frühen 1980ern? Als die Spreizung zwischen BIP-Wachstum und Lohnanstieg noch nicht zu spüren war? Als ein Handwerker noch nicht 6 Stunden arbeiten musste, um sich eine Stunde seiner eigenen Arbeit leisten zu können? Als sich der Staat noch nicht zu 50% über Konsumsteuern finanziert hat?
Tenever, Huchtigen, Neue Vahr etc würde es ohne Subventionen gar nicht geben.
Das was z.B. Justus Grosse als Eigentumswohnungen verkauft hat wäre ja ohne den Preisanstieg durch die künstliche geschaffene Nachfrage für die Käufer nie rentabel geworden.
Seitdem ist der Staat ja von der sozialen Marktwirtschaft auf eine neoliberale Ordnung transformiert worden. Das bedeutet keine Steuern und Anarchie für Superreiche, aber für diese (fast alle) Subventionen.