Opposition aufgewacht! Experte: Baubehörde behindert Bau benötigter Wohnungen
Handwerkskammer, Handelskammer, Arbeitnehmerkammer sowie Opposition von CDU, BD, FDP – wo bleibt der Aufschrei? Wer von Ihnen macht Druck auf die rot-grün-rote Koalition, übertriebene Verordnungen zu entschlacken? Bremens aktuell wichtigster Investor beklagt zu lange Zeiträume, bis er bauen darf. Reaktion: Null. Der “Interhomes”-Gründer rechnet vor, dass behördliche Verzögerungen den Preis für ein Ein-Familienhauses um fast 100.000 Euro in die Höhe schrauben. Reaktion: Null. „butenunbinnen“ berichtet, dass auch die hohen staatlichen Baustandards zu Kaltmieten von 18 bis 20 Euro pro Quadratmeter führen. Reaktion: Null.
Liebe Leserschaft, so allmählich geht mir ein bisschen der Glaube an die Funktionsweise unseres Gemeinwesens verloren.
Die Alarmrufe aus der Baubranche tauchen seit Monaten regelmäßig auf – und verhallen.
Das war’s dann? Könnte es sein, dass die Vertreter der eingangs genannten Institutionen es sich bequem eingerichtet haben? Muckelig warme Büros und eigener ordentlicher Lebensstandard sind ja nicht als die besten Antreiber bekannt. Und Opposition ist immer bequemer als Regierung – man muss sich nicht zwingend an der Wirklichkeit aufreiben.
Das beim Thema Baubehörden etwas im Argen liegt, geben beteiligte Politiker in Bremen und im Bund – indirekt – zu. So will der Bund den rechtlichen Rahmen ändern, damit zumindest die Bundeswehr “schneller bauen” kann. Warum eigentlich nur die? Putin als heimlicher Baubeschleuniger? Weiterer Beleg für die Behörden-Misere: Bremen gründet eine “Stadtentwicklungsgesellschaft“. Eine Zielsetzung lautet, die neue städtische Gesellschaft solle “Ankäufe und Entwicklungen zeitnah durchführen”.
Ich könnte an dieser Stelle wild herum polemisieren. Will ich nicht. Das Ziel lautet nämlich: „Bremen benötigt dringend 10.000 bezahlbare Wohnungen“. Mein (selbst gewählter) Part: Ich lege Ihnen die verfügbaren Fakten vor. Außerdem habe ich Experten, wie “Interhomes”-Gründer Karl H. Grabbe, um seine Expertise gebeten.
Die Fakten: Bauen ist in den vergangenen Jahren rasend teuer geworden. Dafür sorgen nicht nur die wieder steigenden Zinsen. Sondern auch viele Fesseln, die Bremen den Bauwilligen angelegt hat. Übrigens: Solange wir ein Bundesland sind, hätte Bremen die Möglichkeit, viele landesspezifische Fesseln – ratz-fatz – wieder zu lösen. Die Bürgerschaft muss es bloß wollen.
Radio Bremen listete jüngst Teuerungsarten auf: Dämmplatten: plus 40 Prozent. Flüssig-Beton: 41 Prozent. Arbeitskosten: 12 Prozent.
Sind diese Kennziffern bereits erschreckend, haut vor allem das zu langsame Behördenhandeln auf der Kostenseite rein.
Bremen aktuell agilster Investor, Dr. Klaus Meier (Kellogg’s-Gelände), “bettelte” jüngst öffentlich, die Behörden sollten endlich effektiver und damit schneller werden. „Bis wir eine Baugenehmigung erhalten, vergeht ein Jahr. Das ist zu lang.“ Sein Vorschlag: Die Baubehörde solle in jener Art umstrukturiert werden, wie vor Jahren das Arbeitsamt zur Agentur für Arbeit.
„Interhomes“-Gründer Karl H. Grabbe hatte bereits vor Wochen moniert: Stadtplanungs– und Baugenehmigungsverfahren dauern mindesten drei Jahre.
Bedeutet: Kauft ein Investor Grundstücke, um dort später zu bauen, läuft umgehend die Zinsuhr. Drei Jahre lang mit aktuell jeweils etwa 7 Prozent. In dieser Zeit steigen natürlich auch Material- und Arbeitskosten.
Ich habe den “Baumeister” (früher mit besonderer Prüfung verbunden) Karl Grabbe gebeten, aus der Praxis zu berichten.
Hier seine Anmerkungen in Auszügen:
“Auf einer antiken Uhr in der Eingangshalle des Rathauses ist zu lesen:
„Die Zeit ist heilig“
Die Zusatzkosten durch administrative und politische Vorgaben und Einflüsse, die zur Verteuerung des Wohnungsbaus führen, teilen sich in 2 Gruppen:
a) variable Kosten
Kosten, die durch Zeitablauf steigen. Dies betrifft insbesondere Zinsen, Tilgung und Baukostenerhöhungen. Hier ist zu unterscheiden zwischen dem städtebaulichen Kostenaufwand für die Erstellung/Änderung eines Bebauungsplanes, bei der ca. 100 Träger öffentlicher Belange zu Wort kommen. Dazu gesellen sich Kosten für das Baugenehmigungsverfahren einschließlich Vor-Anfrage, behördliche Abstimmung und Erstellung der Baugenehmigung (eventuell mit kostenträchtigen Auflagen).
Rechnerisch sind für die Finanzierung des Grundstückes 6% Zinsen (Ankaufskredit) und 1% Tilgung, insgesamt 7 %, zugrunde gelegt. Die Baukostensteigerung ergibt sich aus 2023.
Beispielrechnung: Reihenhaus, 100 Quadratmeter Wohnfläche, Kaufpreis 400.000 Euro
Der Preis des Hauses setzt sich zusammen aus:
30% Grundstück und Erschliessung 120.000,- Euro
70% Baukosten incl. technischer Abwicklung 280.000,- Euro
Mehrkosten durch 3-jähriges Stadtplanungs- und Genehmigungsverfahren:
Zinsen für Finanzierung Grundstück: 3 Jahre / je 7% 25.200,- Euro
Baukostensteigerung: 3 Jahre / Durchschnitt 8%/ je Jahr 67.200,- Euro
Kosten für Stadtplanungsverfahren
und Baugenehmigungsdauer / mind. 3 Jahre 92.400,- Euro gesamt
Davon 1 Jahr für Baugenehmigungverfahren (=1/3) 30.800.- Euro
Vor 50 Jahren beschränkte sich ein Bauantrag auf Bauantragsformular, Zeichnungen, Baubeschreibung, Wärmebedarfsberechnung und statische Berechnung. Heutzutage ist es ein ganzes Buch, das den Behörden für eine Baugenehmigung vorgelegt werden muss.
b) Fixkosten
Zusätzliche Verteuerungen durch technische und planerische Auflagen:
| Kostenposition | Mehrkosten/Wohneinheit |
| Wärmepumpe | 20.000,00 € |
| Photovoltaik | 10.000,00 € |
| KfW 40 – Standard | 15.000,00 € |
| Fassadenverblendung | 15.000,00 € |
| Übertriebener Lärmschutz | 3.000,00 € |
| Freiflächen laut Bremer Standard | 3.000,00 € |
| Summe | 66.000,00 € |
c) nicht erfasste Kosten und andere Einflüsse
Werden in Bremen Reihenhäuser im Einzel-Eigentum gebaut, dann sind gesonderte Spielplätze nicht erforderlich. Werden diese Häuser in Form des “Wohnungseigentums” gebaut (das ist wegen gemeinsamer umweltgünstiger Heizanlagen oft notwendig), dann werden getrennte Spielplätze vorgeschrieben, die zusätzliche Grundstücksfläche erfordern. Diese Kosten sind besonders fragwürdig, da nach dem Bezug der Neubauten erfahrungsgemäß die Spielplätze maximal 15 Jahre genutzt werden bis (altersbedingt) neue Erwerber für ihre Kinder etwa 20 Jahre später wieder vorübergehend ein Spielplatz benötigen.
Weshalb diese Spielplätze nicht, wie in der Vergangenheit, auf den Grundstücken der Reihenhäuser zulässig sind, ist unbekannt. Die Arbeitsgemeinschaft der freien und privaten Wohnungsunternehmen (ARGE) hat diese Vorschrift im Vorfeld kritisiert, konnte sich aber gegen die Behörden nicht durchsetzen.
Zusätzliche Kosten in erheblichem Umfang entstehen außerdem, weil aus “ästhetischen Gründen” Carports, Einstellplätze oder Garagen in Vorgärten vor Reihenhäusern stadtplanerisch nicht mehr geduldet werden. Je Haus entstehen hier Zusatzkosten für einen Abstellplatz (15 m² plus Zuwegung je Einstellplatz: geschätzt 10-12 m² anteilig). Da die Parkplätze oft auf der Rückseite von Reihenhäusern hinter dem Gartenbereich vorgesehen werden, bedeutet dies: Nächtliche Störungen unter den rückwärtigen Schlafzimmern, wenn Autotüren zugeknallt werden.
Da in Bremen seit kurzem Einstellplätze für nur 80 % der Wohneinheiten zulässig sind, erhöhen sich außerdem die Vertriebskosten für Häuser, die ohne Stellplatz gebaut werden. Häuser ohne Parkplatz lassen sich schlechter verkaufen. Die Käufer müssen nämlich mit einem später niedrigeren Wiederverkaufswert rechnen. Die Banken haben auf die neue Entwicklung bereits reagiert – sie senken in diesen Fällen den Beleihungswert ab.
Wegen der vorab dargestellten Kostensteigerungen entstehen weniger Neubauten. Dazu kommt: Die Banken wenden bei der Finanzierung aktuell erheblich restriktivere Regeln an. Waren vor 2 oder 3 Jahren noch Finanzierungen bei guter Bonität ohne Eigenanteil möglich, so verlangen viele Banken heute mindestens 30 % Eigenanteil. Das schränkt den Kreis der potentiellen Erwerber noch einmal erheblich ein.
Kosten erhöhen sich je nach Einzelfall auch durch verlängerte Planungsfristen, durch Wettbewerbe und für zeitaufwändige Ausstellungen der Planungsbehörden sowie durch Zeitaufwand in Beiräten.
Viel Zeit wird dadurch vertan, dass die Behörden den Modetrend der “Tiny-Häuser” durchsetzen wollen. Dafür werden zeitaufwändig Grundstücke gesucht und für diesen speziellen Haustyp beplant.
Dabei gilt weiterhin die alte Regel: Je weniger Quadratmeter Grundstück für 1 m² Wohnfläche benötigt werden, um so umweltfreundlicher ist die Bauweise. Mehrgeschossiger Wohnungsbau ist den Tiny-Häusern in die Disziplin deutlich überlegen.
Versorgung, Postzustellung, Heizwärme, Wasser usw. Entsorgung, Kanal, Müllabfuhr usw., Verkehr, CO2 Belastung usw. steigen mit der Fläche quadratisch und nicht, wie von Stadtplanern oft angenommen, linear. Die Verdrängung dieses mathematischen Zusammenhangs führt zu hoher Umweltbelastung durch bedarfsunabhängige Planung.
Neue Vorgaben für Stadtplaner und eine Entschlackung statt ständig neuer restriktiver Vorschriften (zum Beispiel der „Bremer Standards“) sind erforderlich, um den Wohnungsbedarf der Zukunft zu vertretbaren Preisen zu decken. Fachkreise nehmen für die normale Familie mit mittleren Einkommen das 3,5 – 5,7-fache Jahresnettoeinkommen als tragbar an – unter normalen Finanzierungsbedingungen.
Aus Kreisen der Wohnungswirtschaft wird kritisiert, dass Behörden im Planungsverfahren versuchen, planerische Wunschvorstellungen bis zur Fassadengestaltung und dem verwendeten Material vorzuschreiben, statt Ziele wie: Landverbrauch, geringe Umweltbelastung und Käufer-Einkommen in den Vordergrund zu stellen. Es gibt in Bremen genug fähige Architekten. Deren Arbeit muss nicht von Angestellten der Stadtplanung durch Vorgaben gesteuert werden!
Allzu oft entsteht der Eindruck, dass die Planungshoheit des Staates genutzt wird, um etwas zu erzwingen, was am Ende nicht verkauft werden kann. Wenn staatliche Planungsvorgaben keine Rückkopplung mehr in die wirtschaftliche Wirklichkeit haben, dann entsteht – wie zur Zeit – eine Unterversorgung mit Wohnungen. Dass letztlich der Endverbraucher die Mehr-Kosten aufgrund planerischer Verzögerungen tragen muss – spielt in der Behörde offenbar keine Rolle.”
Soweit Karl Grabbe. Vielen Dank dafür!
———————————————————
Aktuell, liebe Leserschaft, ruht alle Hoffnung der Bremer Baubranche auf Bremens neuer Bausenatorin Özlem Ünsal (SPD). Die Frau ist offenbar gewillt, übertriebenen Öko-Quatsch ihrer Vorgängerin Dr. Maike Schaefer (Grüne) abzuräumen. Da wird sie eine Menge zu tun haben. Zumal Ünsal ja zusätzlich die verrottete Infrastruktur – Brücken, Straßen, Radwege – auf Vordermann bringen muss. Folgen der Anti-Verkehrspolitik, die Grüne Verkehrs-und Bausenatoren m/w Bremen in den vergangenen 16 Jahren eingebrockt haben.
Munter bleiben!
Herzlichst
Ihr Axel Schuller
P.S.: Ich freue mich auch zu diesem “Bau-Stück” auf Ihre Kommentare. Bitte beachten Sie: Zum Friedens–Appell der fünf bekannten Bremer Sozialdemokraten (Lemke, Schuster, Sieling, Wetjen und Gottschalk) sind nachträglich interessante Kommentare reingekommen. By the way: Der Weser-Kurier hat bis heute aus unerfindlichen Gründen über diesen offenen Brief an den Kanzler mit keinem Sterbenswörtchen berichtet. Will der Laden seiner Informationspflicht demnächst nur aufgrund drohender Abo-Kündigungen nachkommen?
Bremen liegt seit Jahren in einem gesellschaftlichem Koma. Alles wird hingenommen, Debatten über Sinn und Unsinn sind nicht erwünscht und finden auch nicht statt. Das Parlament hat nichts mehr zu entscheiden, nur die kommunalen Fragen. Da wird sich dann allerdings ausgetobt: Ver- und Gebote. Ein Blick auf die Tagesordnung bestätigt mich.
Lieber Herr Schuller, Danke für Ihre ausführliche Darstellung, der ich zwei Aspekte hinzufügen möchte: 1. die hohen Nebenkosten eines Immobilienerwerbs wie die Grunderwerbsteuer in Höhe von 5%, ( in Bremen nur vergleichsweise „niedrig“), Notar und Grundbuch 1,5%, Maklergebühren 7,14%!!, üblicherweise hälftig vom Käufer/Verkäufer zu tragen. 2. Situation Bremen: nach Aussagen eines Bankvorstands(CEO) ist Bremen keine wachsende Stadt, es gibt viel Leerstand in Bremen (offensichtlichen und versteckten), in den vergangenen Jahren sind sehr viele Wohnungen und Häuser gebaut worden, so dass der Bedarf letztlich gedeckt ist. Wer dennoch Wohnungen baut , muss sich der Risiken bewusst sein. Herzlich Martin Gömöry
Ein sehr spannender Blog, der vermutlich sehr kontrovers diskutiert werden kann und wird.
Wir als BFW Niedersachsen/Bremen arbeiten seit vielen Jahren gemeinsam mit der ARGE Freier Wohnbau in Bremen und der Führung von Peter Sakuth Senator a. D. daran, Wohnbau in allen Sparten nach vorne zu bringen. Es wird wahrscheinlich einige Menschen geben, die behaupten werden, dass Bremen keine Wohnungen mehr braucht, da es zu viel Leerstand gibt. Andere werden sagen: Wohnbau ja, aber bitte nicht in meinem Umfeld. (Not in my Backyard). Wieder andere werden sagen: Ja, wir brauchen dringend Wohnbau.
Was ist nun richtig? Richtig ist, dass sich die Gesellschaft verändert und auch in Bremen wächst. Allein die vielen Menschen, die als Flüchtlinge zu uns kommen und bleiben werden (scheinbar in Bremen politisch gewollt), drängen mit immer mehr Druck in den Wohnungsmarkt und damit in Konkurrenz mit den Menschen, die als Geringverdiener jeden Tag aufstehen und arbeiten gehen, obwohl das Bürgergeld wahrscheinlich lukrativer für sie wäre.
Wir hören von immer mehr Menschen, dass sie dringend eine neue Wohnung brauchen, aber keine finden. Warum? Weil es einfach zu wenig bezahlbare Wohnungen gibt und weil keine Wohnungen mehr gebaut werden.
Ein weiterer Punkt ist der, den Herr Grabbe indirekt angesprochen hat. In den letzten Jahren haben viele junge Familien damit geplant, ihr eigenes Häuschen zu bauen oder zu erwerben oder ihre eigene Wohnung zu kaufen. Die meisten dieser Familien haben die Pläne aufgrund der von Herrn Grabbe sehr treffend beschriebenen Umstände aufgegeben oder aufgeben müssen. Sie bleiben daher weiter im Mietermarkt.
Mein Vorredner schreibt: 2. Situation Bremen: nach Aussagen eines Bankvorstands(CEO) ist Bremen keine wachsende Stadt, es gibt viel Leerstand in Bremen (offensichtlichen und versteckten), in den vergangenen Jahren sind sehr viele Wohnungen und Häuser gebaut worden, so dass der Bedarf letztlich gedeckt ist. Wer dennoch Wohnungen baut , muss sich der Risiken bewusst sein. Herzlich Martin Gömöry
Hier kann man ganz klar widersprechen. Unsere Mitgliedsunternehmen berichten, dass es sehr viele Menschen gibt, die immer noch nach Wegen suchen, ihre eigene Immobilie zu bauen oder zu erwerben. Auch die vermietenden Unternehmen berichten von einer extrem hohen Nachfrage, die nicht gestillt werden kann. Daher ist Wohnungsbau in allen Sparten DRINGEND geboten! Da die Unternehmen nun kaum neue Projekte beginnen, wird das Delta zwischen Bedarf und Angebot immer größer werden. Dieses Delta ist aus unserer Sicht auf die Dauer vieler Jahre nicht mehr zu schließen.
Nun zur politischen Lage. Mit der neuen Bausenatorin Frau Ünsal haben wir nun eine Macherin an der Spitze des Bausenats. Sie hat viele offene Baustellen von Frau Schäfer übernommen und erst mal sortiert und priorisiert. Der eingeschlagene Weg ist aus unserer Sicht ein richtiger, der nun deutlich beschleunigt werden muss. In der Regierung gibt es aber auch noch Menschen, die die Lage sehr aufmerksam beobachten. Sofia Leonidakis von den Linken hat uns im Dezember zu einem Gespräch eingeladen, dass uns sehr positiv beeindruckt hat. Unsere Positionen und Anliegen wurden gehört und finden unserer Beobachtung nach Eingang in die Arbeit in der Bürgerschaft. Auch die Opposition in der Bürgerschaft schläft nicht ganz: Fynn Voigt als baupolitischer Sprecher der FDP hat uns ebenfalls zu Gesprächen eingeladen und viele unserer Positionen positiv aufgenommen. Die CDU ist leider wie im Blog beschrieben nicht interessiert oder aktiv. Wir stehen dennoch als Gesprächspartner gerne zur Verfügung.
Wir als Verband der privaten, mittelständischen, inhabergeführten Wohnungswirtschaft warnen davor, dass die Krise ihre Spuren auf mehreren Ebenen hinterlassen wird. Erstens werden Unternehmen von der Bildfläche verschwinden. Damit gehen auch Arbeitsplätze verloren. Zweitens werden immer mehr Menschen keinen geeigneten Wohnraum mehr finden. Das wird zu großen Problemen führen. Und drittens wird es auch die Industrie und Zulieferer treffen. Auch hier werden Betriebe schließen, Menschen arbeitslos werden und vor allem viel Erfahrung und Wissen verloren gehen.
Wir sind aber, was die aktuelle Situation in Bremen betrifft, durchaus pessimistisch. Nur weil die Hausleitung neue Wege geht und gehen will heißt das noch lange nicht, dass es auch funktionieren wird. Denn die eigentlichen Probleme sitzen in den Ämtern und der Verwaltung, die sich längst verselbstständigt haben. Selbst wenn es jetzt radikale Veränderung von Seiten der Senatorin geben würde – bis die in den Verwaltungen ankommen UND umgesetzt werden wird es Jahre dauern. Denn wir stellen fest, dass die einzelnen Abteilungen manchmal eine Zusammenarbeit einfach ablehnen oder nicht wollen. Und Veränderungen in den Prozessen auch gerne mal vom Personalrat abgelehnt werden. (Das war ja schon Thema im Blog).
Fazit: Die großen Verlierer in der aktuellen, von Herrn Grabbe sehr trefflich beschriebenen Situation, sind letztlich die Bürger*innen der Stadt und des Landes Bremen. Und die Wirtschaft. Gewinner gibt es keine.
Angesichts der Kritik des Gründers Grabbe darf der Blick gelegentlich auf die Bauten seiner Firma Interhomes gelenkt werden. Wird dieses Unternehmen von allen Wohnungs- und Häuserkäufern hoch zufrieden gelobt? Interessant wären eine unabhängige Befragung dazu; sowie zur von Herrn Grabbe kritisierten Sache: eine Stellungnahme der Baubehörde und von Baupolitiker:innen. Es kann nicht Schaden, möglichst viele Aspekte zu kennen. Dort sind doch keine fast Hirntoten tätig und was kann aus deren Sicht schnell verbessert werden. Eigentlich eine investigative Aufgabe für den Weser-Kurier.
Sehr geehrter Herr Kellner,
in der INTERHOMES AG bin ich nicht mehr aktiv tätig. Ich kann ihnen aber mitteilen, dass die von mir vor fast 60 Jahren gegründete Firma, vermutlich als einziger deutscher Bauträger, durchgehend die Zufriedenheit ihrer Kunden erhoben hat. Diese lag über Jahrzehnte um 95 %. Das bedeutet dass bei ca. 15.000 Häusern und Wohnungen 75 Bauherren oder Bauherrinnen unzufrieden waren. Schon ein unzufriedener Kunde ist zu viel. Aber ich denke, dies ist doch ein akzeptables Ergebnis unserer motivierten Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen, denn immerhin wird unter freiem Himmel und abhängig vom Wetter gebaut.
Freundliche Grüße
Ihr Baumeister Karl H. Grabbe
Die ARGE FREIER WOHNBAU, ein Zusammenschluss von 23 Firmen, die als Bauträger oder Baubetreuer seit Jahren im Wohnungsbau tätig sind, befindet sich nicht nur in dieser Legislaturperiode im nicht konfliktfreien Austausch mit der Bremer Politik und dem Bauressort über dringend notwendige Maßnahmen zur Entbürokratisierung. der Baubestimmungen. Die Kritik, die in dem BLOG von Herrn Schuller dargestellt wird, können wir vollinhaltlich teilen
So halten wir es für falsch, das in Bremen wiederholt. deutlich andere, teilweise engere und insgesamt das Bauen nicht erleichternde Bestimmungen -als Bremer Weg- mit erheblich Mehrkosten verursachenden Bestimmungen neu eingeführt werden.
Bauen in Bremen findet eben nicht auf einer “Insel” statt, sondern steht in einem großen Konkurrenzverhältnis zu Entwicklungen, Verfahren und Ausführungsregelungen anderer Bundesländer, insbesondere dem Niedersächsischen Nachbarn.
Die ARGE hat der Bremer Politik, den Verantwortlichen im “Bauressort” und den politischen Parteien gemeinsam mit der Architektenkammer und dem Verband der Wohnungswirtschaft einen umfangreichen Katalog “Arbeitspapier” zur Entschlackung der Landesbauordnung (LBO) vorgelegt.. Dieser Katalog ist noch nicht abgearbeitet!
Wir setzen große Hoffnung auf die Bausenatorin, das bei der anstehenden Novellierung der LBO das Ziel Bauen zu erleichtern und damit auch kostengünstiger zu Bauen tatsächlich in den Mittelpunkt gerückt wird.
Die ARGE setzt darauf, dass die neue Bausenatorin mit ihrem Staatsrat aktiv wird und die Ankündigungen zur Vereinfachung des Bauens in die Tat umsetzt..
Peter Sakuth – Vorsitzender der ARGE